Was Sie vor dem Kauf eines Hauses oder Bauplatzes unbedingt beachten sollten – Tipps vom Immobilienmakler

Der Kauf eines Hauses oder Baugrundstücks ist eine der wichtigsten Investitionen im Leben. Als Immobilienmakler begleite ich regelmäßig Käufer auf diesem Weg – und weiß aus Erfahrung, worauf es wirklich ankommt. Hier finden Sie meine wichtigsten Empfehlungen, die Sie vor dem Kauf unbedingt berücksichtigen sollten:

1. Immobilie gründlich besichtigen

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Immobilie in Ruhe und möglichst mehrmals zu besichtigen. Achten Sie auf den baulichen Zustand, erkennen Sie mögliche Mängel und prüfen Sie, ob die Lage und Infrastruktur zu Ihren Bedürfnissen passen. Wenn Mängel festgestellt werden, sollten diese offen besprochen und idealerweise schriftlich festgehalten werden. Denken Sie daran: Im Kaufvertrag wird in der Regel die Sachmängelhaftung ausgeschlossen – Stichwort „gekauft wie gesehen“. Nach der notariellen Beurkundung können daher viele Mängel nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, sie wurden arglistig verschwiegen.

2. Bebaubarkeit und rechtmäßige Nutzung prüfen

Wenn Sie ein Baugrundstück erwerben möchten, erkundigen Sie sich beim Bauamt, ob und wie das Grundstück bebaubar ist. Nicht jedes Grundstück darf so bebaut werden, wie man es sich vorstellt. Beim Kauf eines Bestandsgebäudes sollte überprüft werden, ob eine gültige Baugenehmigung vorliegt und ob es etwaige Baulasten oder Nutzungseinschränkungen gibt. Auch geplante Umbaumaßnahmen sollten frühzeitig mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden.

3. Grenzverlauf und Zufahrtsrechte klären

Oft stimmen die im Grundbuch oder Kataster verzeichneten Grenzen nicht mit dem sichtbaren Zustand vor Ort überein. Ein Abgleich mit der Liegenschaftskarte schafft Klarheit – in Rheinland-Pfalz finden Sie diese z. B. unter geoportal.rlp.de. Achten Sie auch darauf, dass Zufahrten zu Garagen oder Stellplätzen über Ihr Grundstück verlaufen – oder andernfalls durch eingetragene Wegerechte abgesichert sind.

4. Erschließung mit der Gemeinde klären

Besonders bei Baugrundstücken und neueren Häusern ist es wichtig zu wissen, ob die Erschließung vollständig abgeschlossen und abgerechnet wurde. Straßenausbau, Gehwege, Kanal- und Wasseranschlüsse können erhebliche Folgekosten mit sich bringen – oft sogar Jahre nach dem Kauf. Fragen Sie deshalb bei der zuständigen Gemeinde nach dem Stand der Erschließung.

5. Energieausweis einsehen

Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht – der Verkäufer muss ihn spätestens zur Vertragsunterzeichnung vorlegen. Prüfen Sie diesen sorgfältig. Achten Sie auch auf mögliche gesetzliche Nachrüstpflichten, etwa bei alten Heizkesseln oder ungedämmten Decken. Bei Fragen hilft Ihnen Ihr Bezirksschornsteinfeger weiter.

6. Wichtige Unterlagen einsehen

Fragen Sie den Verkäufer nach relevanten Unterlagen: Gebäudeversicherung, vorhandene Mietverträge, Grundbuchauszüge mit eingetragenen Dienstbarkeiten, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen etc. Die Originale müssen zwar erst bei der Übergabe übergeben werden – aber eine Einsicht vorab ist sehr zu empfehlen. Besonders bei eingetragenen Rechten im Grundbuch lohnt sich ein Blick in die sogenannte Bewilligung, um Details und mögliche Kostenregelungen zu verstehen.

7. Sonderfall: Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind zusätzliche Aspekte zu beachten. Lassen Sie sich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zeigen. Fragen Sie nach dem monatlichen Hausgeld, der Instandhaltungsrücklage und eventuellen geplanten Maßnahmen (z. B. Dachsanierung oder Aufzugserneuerung). Diese können erhebliche Zusatzkosten bedeuten – also unbedingt vorab klären.

8. Finanzierung rechtzeitig vorbereiten

Klare Empfehlung: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Kalkulieren Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Renovierungskosten mit ein. Wenn die Finanzierungsunterlagen rechtzeitig beim Notar vorliegen, kann die Grundschuld gleich mit dem Kaufvertrag beurkundet werden – das spart Zeit und Kosten.

9. Notar beauftragen und Entwurf prüfen

Sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind, kann ein Notar mit dem Vertragsentwurf beauftragt werden. Ich empfehle, alle Vereinbarungen – auch scheinbar nebensächliche wie mitverkauftes Mobiliar – schriftlich festzuhalten und in den Vertrag aufzunehmen. Prüfen Sie den Entwurf sorgfältig und lassen Sie sich bei Unsicherheiten beraten – gerne durch mich oder einen Juristen Ihres Vertrauens.

Mein Fazit

Ein Immobilienkauf ist komplex – aber mit der richtigen Vorbereitung vermeiden Sie böse Überraschungen. Als Makler stehe ich Ihnen dabei gerne zur Seite. Von der ersten Besichtigung bis zur notariellen Beurkundung und darüber hinaus: Vertrauen Sie auf Erfahrung, Sorgfalt und eine gute Beratung.

Wenn Sie Fragen haben oder Unterstützung beim Immobilienkauf wünschen, freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

Ihr Jürgen Knees
Immobilienmakler aus Leidenschaft – mit Erfahrung, Weitblick und persönlichem Einsatz.